On achète une résidence secondaire pour le plaisir, on la garde en fonction de ce qu’elle coûte chaque année. C’est ce décalage qui explique la plupart des reventes précipitées que nous voyons passer, bien plus que le prix d’achat lui-même.
Avant d’acheter une résidence secondaire, deux postes décident du reste : la taxe d’habitation majorée, votée par 1 666 communes en 2026 et portée au maximum de 60 % par près de 700 d’entre elles, et la fiscalité de la plus-value à la revente, qui ne disparaît totalement qu’après 30 ans de détention. Le prix affiché n’est que le point de départ du calcul.
En bref
- La France compte 3,8 millions de résidences secondaires et logements occasionnels au 1er janvier 2025, soit 9,8 % du parc (Insee).
- En zone tendue, la taxe d’habitation sur la résidence secondaire peut être majorée de 5 à 60 % : 688 communes appliquent le taux maximum en 2026.
- La plus-value de revente est taxée à 36,2 % au total, avec exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
- Louer en meublé de tourisme rapporte moins qu’avant : l’abattement micro-BIC est tombé à 30 % sur 15 000 € de recettes pour un logement non classé.
- 1 Ce que possède réellement un propriétaire de résidence secondaire
- 2 La taxe d’habitation, poste devenu décisif
- 3 Financer : ce que la banque regarde vraiment
- 4 Comparer avant de signer
- 5 Louer pour amortir : la donne a changé
- 6 Revendre : la fiscalité de la plus-value
- 7 Le cas de la Côte d’Azur
- 8 Notre position, après plusieurs dossiers suivis
Ce que possède réellement un propriétaire de résidence secondaire
Une résidence secondaire est un logement détenu en plus de la résidence principale, occupé une partie de l’année, parfois loué le reste du temps. Le patrimoine constitué est bien réel : un bien tangible, transmissible, susceptible de prendre de la valeur.
L’erreur classique consiste à raisonner comme pour une résidence principale. Or presque tous les avantages accordés à l’achat de la résidence principale s’arrêtent à la porte du second logement : ni prêt à taux zéro, ni exonération de droits de mutation pour les primo-accédants, ni exonération de plus-value à la revente. Un projet de résidence secondaire se finance et se fiscalise au tarif plein.
La taxe d’habitation, poste devenu décisif
Supprimée pour les résidences principales, la taxe d’habitation reste due sur les résidences secondaires, et elle est redevable par le propriétaire qui a la disposition du logement au 1er janvier, pas par un locataire de passage. Dans les communes situées en zone tendue, le conseil municipal peut voter une majoration comprise entre 5 et 60 % de la part communale.
Cette faculté n’est plus marginale. En 2026, 1 666 communes sur les 3 689 éligibles l’appliquent, soit 45 % d’entre elles, contre 41 % en 2024. Parmi elles, 688 ont voté le taux maximal de 60 %, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et Nantes. Avant toute offre, la première vérification à faire auprès de la mairie ou du service des impôts est donc simple : cette commune a-t-elle voté une majoration, et à quel taux.
| Poste de dépense annuel | Qui le supporte | Ce qui le fait varier du simple au double |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Le propriétaire, toujours | Valeur locative cadastrale et taux votés par les collectivités |
| Taxe d’habitation sur résidence secondaire | Le propriétaire qui a la disposition du bien au 1er janvier | Classement ou non en zone tendue, et majoration votée de 5 à 60 % |
| Charges de copropriété | Le propriétaire | Présence d’un ascenseur, d’un gardien, d’une piscine collective |
| Entretien et remise en état | Le propriétaire | Jardin, piscine, exposition au sel ou au gel, inoccupation longue |
| Assurance et énergie | Le propriétaire ou l’occupant selon le bail | Statut d’occupation, saisonnalité, risques naturels de la zone |
Financer : ce que la banque regarde vraiment
Un achat de résidence secondaire se finance par un prêt immobilier classique, ou par un rachat regroupant le crédit de la résidence principale et le nouveau, au prix d’un allongement de la durée totale. Dans les deux cas, la contrainte est la même : le taux d’effort, assurance comprise, reste plafonné à 35 % des revenus, avec une durée de 25 ans, selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière confirmées en mars 2026.
Côté taux, la Banque de France relevait 3,22 % en moyenne sur les crédits à l’habitat en avril 2026, tandis que les baromètres de courtiers affichaient entre 3,31 % et 3,44 % sur 20 ans en août 2026. L’écart entre ces sources est normal : elles ne mesurent pas la même chose. Retenez l’ordre de grandeur, pas la décimale.
Un point souvent découvert trop tard : la majoration départementale des droits de mutation, applicable du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, peut alourdir la facture de notaire de 0,5 point, et l’exonération prévue pour les primo-accédants ne concerne que la résidence principale.
Comparer avant de signer
Une résidence secondaire n’est pas un achat d’impulsion, même quand la visite s’est bien passée un dimanche de juin. Prenez le temps de confronter plusieurs biens sur le même tableau : prix, charges annuelles, travaux prévisibles, distance réelle depuis chez vous, et frais annexes. Pour le déroulé de la transaction elle-même, nous détaillons les étapes dans notre article sur les offres d’achat immobilier.
Le délai de rétractation de dix jours prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation s’applique ici comme ailleurs. C’est peu, mais c’est le moment d’appeler la mairie pour vérifier le zonage et la majoration de taxe.
Louer pour amortir : la donne a changé
Louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme reste possible, mais la rentabilité affichée par les simulateurs d’il y a trois ans n’existe plus. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit l’abattement du régime micro-BIC à 30 % pour un meublé de tourisme non classé, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles, contre 50 % et 77 700 € pour un logement classé.
Elle a aussi généralisé la déclaration en mairie avec numéro d’enregistrement, avec un téléservice national attendu pour le 20 mai 2026, et donné aux communes le pouvoir de réserver certaines zones de leur plan local d’urbanisme aux résidences principales. Bayonne, Biarritz, Bonifacio, Cancale, Chamonix ou Saint-Malo s’en sont déjà saisies. Avant d’acheter en misant sur la location saisonnière, vérifiez ce que la commune autorise, pas ce que la plateforme de réservation promet.
Revendre : la fiscalité de la plus-value
La plus-value réalisée sur une résidence secondaire est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Les revenus immobiliers n’ont pas été touchés par la hausse des prélèvements sociaux votée pour 2026, qui ne concerne que les revenus mobiliers.
Les abattements pour durée de détention démarrent à la sixième année et suivent deux calendriers distincts : exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération de prélèvements sociaux seulement au bout de 30 ans. L’amendement qui proposait de ramener l’exonération totale à 17 ans n’a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026. Une exonération existe par ailleurs en cas de remploi du prix de vente pour acquérir sa résidence principale, sous conditions strictes de délai et de non-propriété antérieure.
Le cas de la Côte d’Azur
La région reste l’une des plus chères de France, et les baromètres consultés en 2026 le confirment : autour de 5 000 €/m² tous biens confondus à Nice au 1er août 2026, environ 6 100 €/m² à Cannes au 1er juin, avec des écarts marqués entre appartements et maisons. Ces chiffres varient d’un baromètre à l’autre et ne remplacent pas une estimation sur place.
L’attractivité touristique facilite la mise en location, la proximité de Monaco, de l’Italie et des stations alpines soutient la demande. Le revers est connu : forte concurrence à l’achat et communes parmi les plus promptes à voter la majoration de taxe d’habitation. Sur ce marché de niche, passer par une agence réellement spécialisée change la qualité des biens présentés ; la version initiale de cet article citait à ce titre Haussmann Real Estate, agence niçoise positionnée sur l’immobilier de prestige azuréen, que nous mentionnons sans aucun lien commercial.
Notre position, après plusieurs dossiers suivis
Une résidence secondaire tient la route quand elle est financée sur une capacité d’emprunt qui reste confortable après l’achat, dans une commune dont vous avez vérifié la fiscalité, et avec un usage clair dès le départ. Elle devient un poids quand elle repose sur des revenus locatifs supposés compenser des charges dont on n’a pas fait le total. Faites établir le calcul complet par un notaire ou un conseiller avant de signer : c’est une heure de rendez-vous contre plusieurs milliers d’euros par an.
Vous comptez la louer une partie de l’année ?
Un autre membre du collectif a réuni ce qui fait la différence sur une location saisonnière.
Information générale sur l’achat d’une résidence secondaire, à jour au 11 août 2026. Les taux, seuils et règles fiscales évoluent : ce contenu ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un courtier ou d’un conseiller fiscal sur votre situation personnelle.
Publié initialement en décembre 2022. Mis à jour le 11 août 2026.
Sources : Insee, parc de logements au 1er janvier 2025 ; données 2026 sur les majorations de taxe d’habitation sur les résidences secondaires votées par les communes en zone tendue ; service-public.fr et impots.gouv.fr pour le régime des plus-values immobilières et les abattements pour durée de détention ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 pour le régime des meublés de tourisme ; Haut Conseil de stabilité financière et Banque de France pour les conditions d’emprunt ; baromètres de prix au mètre carré consultés en août 2026 pour la Côte d’Azur.