Si devenir propriétaire est pour vous un rêve, vous devrez sans doute passer par la réalité d’un crédit immobilier pour l’assouvir et obtenir un prêt. Quelles sont les étapes pour réaliser une bonne opération ?

Définir ses possibilités financières

C’est bien entendu l’étape numéro un. Dans l’ordre, commencez par consulter votre banquier pour connaître le montant que vous avez le droit d’emprunter, selon votre taux d’endettement. Ayez aussi en tête une échéance maximum que vous vous imposez. Si vous avez le droit de rembourser 1 500 € par mois, et que votre limite psychologique c’est 1 000 euros, gardez votre limite, et soyez bien dans votre budget. Vous aurez tout le temps de changer d’avis si un bien « coup de cœur » se présente.

Les banques demandent souvent un apport personnel. Parfois, il peut être minimum : ils veulent juste s’assurer que vous êtes capable de gérer un budget ou que vous avez mûri ce projet. Mais certaines banques demandent jusqu’à 30 % d’apport au minimum.

Dans le cadre d’un rachat de prêt d’une banque par une autre, pensez aux frais de remboursement anticipé du crédit, et pourquoi pas, une enveloppe travaux. C’est peut-être l’occasion plutôt que de souscrire un crédit à la consommation à part.

Choisir la bonne banque

Il y a plusieurs façons de choisir la banque dans laquelle vous ferez votre emprunt bancaire.

D’abord, si vous êtes très attaché à votre banque, sachez qu’aller chez un concurrent vous obligera à changer tous vos comptes d’établissement : ils n’accepteront jamais de faire un prêt sans compensation commerciale avec une domiciliation de revenus par exemple. Avec la loi Macron, ils sont obligés de vous simplifier cette démarche. Mais si vous êtes frileux sur le sujet et que votre banque vous fait une proposition raisonnable, c’est la solution de facilité.
Si vous préférez axer votre recherche sur le prêt en lui-même, vous pouvez :

• soit faire vous-même le tour des banques : attention toutefois à ne pas perdre un temps infini à les consulter toutes et à faire des allers retours de contre-propositions, ce petit jeu lassera tout le monde ;
• soit faire appel à un courtier en crédits qui va faire ce travail à votre place. Sa commission peut lui être versée par vous-même, ou par l’établissement que vous aurez choisi. Les courtiers ont souvent des taux privilégiés en échange de l’apport de nouveaux clients.

Avoir le bon taux d’emprunt

Attention au terme « taux d’emprunt ». Bien sûr qu’un taux bas est intéressant, mais ce qui est plutôt conseillé de regarder c’est votre coût de crédit !

Le coût total de votre emprunt comprend :

• les frais de dossier,
• les frais de caution ou d’hypothèque, (dans ce dernier cas, comptez également les frais de levée d’hypothèque dans le cadre d’une revente avant la fin du prêt) qui couvre la banque en cas d’impayés,
• les frais de courtier le cas échéant,
• les intérêts du prêt tout au long de la période d’emprunt,
• le coût total de l’assurance emprunteur.

Si vous pensez également revendre votre bien avant l’échéance du prêt, voyez aussi combien vous en coûtera le remboursement de l’emprunt, et qu’en serait-il d’une demande de renégociation de crédit.

En cas d’évolution de votre situation, demandez également si vous pourrez modifier les mensualités, et si oui, à partir de quand, sur quel delta, à la hausse, à la baisse… Demandez aussi si vous avez la possibilité de les reporter, et dans quelles conditions financières.

Sachez que vous n’êtes en aucun cas obligé de souscrire à l’assurance de crédit via l’organisme prêteur. Vous pouvez très bien faire appel à votre propre assureur ou à un courtier en assurances. Renégocier son assurance de prêt immobilier est rarement envisageable, mais vous pouvez très bien faire une « déliaison d’assurance », et souscrire une assurance ailleurs. Les assurances de prêt aujourd’hui sont rarement linéaires, et l’évolution du taux suit le capital restant dû. Pour bien comparer des assurances, regardez le taux moyen de chacune. Et pour vous accompagner dans ce changement d’assurance de prêt, Socavie saura vous guider.

Votre banque lors de la simulation doit vous remettre un document reprenant toutes ces informations. La bonne nouvelle, c’est que ce document est obligatoire et généralisé à toutes les banques. S’ils peuvent se distinguer par la forme, le fond sera le même. C’est ce document qui vous permettra de connaître les critères d’équivalence.

Obtenir un crédit immobilier : le guide complet pour réussir votre projet

Si devenir propriétaire est pour vous un rêve, vous devrez sans doute passer par la réalité d’un crédit immobilier pour l’assouvir et obtenir un prêt. Quelles sont les étapes pour réaliser une bonne opération ?

Définir ses possibilités financières

C’est bien entendu l’étape numéro un. Dans l’ordre, commencez par consulter votre banquier pour connaître le montant que vous avez le droit d’emprunter, selon votre taux d’endettement. Ayez aussi en tête une échéance maximum que vous vous imposez. Si vous avez le droit de rembourser 1 500 € par mois, et que votre limite psychologique c’est 1 000 euros, gardez votre limite, et soyez bien dans votre budget. Vous aurez tout le temps de changer d’avis si un bien « coup de cœur » se présente.

Les banques demandent souvent un apport personnel. Parfois, il peut être minimum : ils veulent juste s’assurer que vous êtes capable de gérer un budget ou que vous avez mûri ce projet. Mais certaines banques demandent jusqu’à 30 % d’apport au minimum.

À noter : depuis 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a durci les règles d’octroi de crédit immobilier. Le taux d’endettement maximum est désormais fixé à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle, autrefois une recommandation, est devenue une norme contraignante pour les établissements bancaires. Concrètement, cela signifie que votre capacité d’emprunt est aujourd’hui plus encadrée qu’elle ne l’était il y a quelques années, et qu’il est d’autant plus important de bien préparer votre dossier en amont.

Dans le cadre d’un rachat de prêt d’une banque par une autre, pensez aux frais de remboursement anticipé du crédit, et pourquoi pas, une enveloppe travaux. C’est peut-être l’occasion plutôt que de souscrire un crédit à la consommation à part.

Choisir la bonne banque

Il y a plusieurs façons de choisir la banque dans laquelle vous ferez votre emprunt bancaire.

D’abord, si vous êtes très attaché à votre banque, sachez qu’aller chez un concurrent vous obligera à changer tous vos comptes d’établissement : ils n’accepteront jamais de faire un prêt sans compensation commerciale avec une domiciliation de revenus par exemple. Avec la loi Macron, ils sont obligés de vous simplifier cette démarche. Mais si vous êtes frileux sur le sujet et que votre banque vous fait une proposition raisonnable, c’est la solution de facilité.

Si vous préférez axer votre recherche sur le prêt en lui-même, vous pouvez :

• soit faire vous-même le tour des banques : attention toutefois à ne pas perdre un temps infini à les consulter toutes et à faire des allers retours de contre-propositions, ce petit jeu lassera tout le monde ;
• soit faire appel à un courtier en crédits qui va faire ce travail à votre place. Sa commission peut lui être versée par vous-même, ou par l’établissement que vous aurez choisi. Les courtiers ont souvent des taux privilégiés en échange de l’apport de nouveaux clients.

La montée en puissance des banques en ligne est également un phénomène à prendre en compte depuis quelques années. Des établissements 100 % digitaux proposent désormais des offres de crédit immobilier parfois très compétitives, avec des processus de souscription entièrement dématérialisés. Si vous êtes à l’aise avec les outils numériques et que votre dossier est solide, cette piste mérite d’être explorée. Elle ne convient cependant pas à tous les profils, notamment aux primo-accédants qui ont souvent besoin d’un accompagnement plus personnalisé.

Avoir le bon taux d’emprunt

Attention au terme « taux d’emprunt ». Bien sûr qu’un taux bas est intéressant, mais ce qui est plutôt conseillé de regarder c’est votre coût de crédit !

Le coût total de votre emprunt comprend :

• les frais de dossier,
• les frais de caution ou d’hypothèque, (dans ce dernier cas, comptez également les frais de levée d’hypothèque dans le cadre d’une revente avant la fin du prêt) qui couvre la banque en cas d’impayés,
• les frais de courtier le cas échéant,
• les intérêts du prêt tout au long de la période d’emprunt,
• le coût total de l’assurance emprunteur.

Un contexte de taux en forte évolution. Si en 2019, les taux immobiliers flirtaient avec des niveaux historiquement bas — parfois sous la barre du 1 % sur 20 ans — la donne a considérablement changé. Entre 2022 et 2024, les taux ont fortement remonté, dépassant les 4 % en moyenne sur 20 ans, avant d’amorcer une légère détente courant 2024. Cette volatilité rend d’autant plus crucial le fait de comparer les offres sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre l’ensemble des frais liés au crédit, plutôt que de se focaliser uniquement sur le taux nominal affiché. C’est le seul indicateur vraiment représentatif du coût réel de votre emprunt.

Si vous pensez également revendre votre bien avant l’échéance du prêt, voyez aussi combien vous en coûtera le remboursement de l’emprunt, et qu’en serait-il d’une demande de renégociation de crédit.

En cas d’évolution de votre situation, demandez également si vous pourrez modifier les mensualités, et si oui, à partir de quand, sur quel delta, à la hausse, à la baisse… Demandez aussi si vous avez la possibilité de les reporter, et dans quelles conditions financières.

Ne négligez pas l’assurance emprunteur

Sachez que vous n’êtes en aucun cas obligé de souscrire à l’assurance de crédit via l’organisme prêteur. Vous pouvez très bien faire appel à votre propre assureur ou à un courtier en assurances. Renégocier son assurance de prêt immobilier est rarement envisageable, mais vous pouvez très bien faire une « déliaison d’assurance », et souscrire une assurance ailleurs. Les assurances de prêt aujourd’hui sont rarement linéaires, et l’évolution du taux suit le capital restant dû. Pour bien comparer des assurances, regardez le taux moyen de chacune. Et pour vous accompagner dans ce changement d’assurance de prêt, Socavie saura vous guider.

Bonne nouvelle supplémentaire depuis 2022 : la loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et le 1er septembre 2022 pour les contrats existants, a considérablement simplifié les démarches. Désormais, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais, et sans avoir à attendre la date anniversaire de votre contrat. C’est une avancée majeure pour les emprunteurs, qui peuvent ainsi réaliser des économies substantielles — parfois plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt — en optant pour une assurance individuelle mieux adaptée à leur profil et à leur état de santé. La loi Lemoine a également supprimé le questionnaire médical pour les prêts dont la part assurée est inférieure à 200 000 € et dont le remboursement s’achève avant les 60 ans de l’emprunteur. Une simplification bienvenue pour de nombreux profils.

Les aides disponibles : un levier à ne pas négliger

Enfin, avant de signer quoi que ce soit, pensez à vérifier si vous êtes éligible aux dispositifs d’aide à l’accession à la propriété. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), par exemple, permet aux primo-accédants de financer une partie de leur acquisition sans intérêts. Son périmètre d’éligibilité a évolué ces dernières années, avec des critères liés à la zone géographique et à la nature du bien (neuf ou ancien avec travaux). En 2024, il a été reconduit et étendu à davantage de territoires, notamment pour les logements neufs en zone tendue et les logements anciens à rénover dans certaines zones. Renseignez-vous auprès de votre conseiller ou de votre courtier pour savoir si vous pouvez en bénéficier : c’est une opportunité à ne pas laisser passer.

Votre banque lors de la simulation doit vous remettre un document reprenant toutes ces informations. La bonne nouvelle, c’est que ce document est obligatoire et généralisé à toutes les banques. S’ils peuvent se distinguer par la forme, le fond sera le même. C’est ce document qui vous permettra de connaître les critères d’équivalence.