Les règles de base en matière de dépôt de garantie

Tout le monde dit « la caution » en parlant du chèque versé à l’entrée dans les lieux. C’est pourtant le mot pour autre chose, et cette confusion de vocabulaire est à l’origine de la moitié des malentendus entre bailleurs et locataires au moment de rendre les clés. Reprenons donc les règles dans l’ordre, avec les chiffres exacts.

Caution et dépôt de garantie : deux mécanismes distincts

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au bailleur à la signature du bail, et que celui-ci conserve pendant toute la durée de la location. La caution, elle, désigne une personne : celle qui s’engage à payer à la place du locataire s’il fait défaut.

La distinction n’est pas qu’une affaire de vocabulaire. Elle change complètement ce qui peut être exigé de vous. Un bailleur peut demander les deux en même temps dans le parc privé classique, mais il ne peut pas demander une caution personnelle s’il a déjà souscrit une assurance couvrant les loyers impayés, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Combien le propriétaire peut demander, et dans quels cas rien du tout

Le plafond dépend du type de location et de la périodicité du loyer, et il ne se négocie pas : toute somme supérieure est illégale, même si le locataire l’a acceptée par écrit.

Deux règles complètent ce tableau et sont régulièrement ignorées. D’abord, le montant est figé pour toute la durée du bail : il ne peut pas être réévalué quand le loyer est révisé chaque année. Ensuite, la somme ne produit aucun intérêt au bénéfice du locataire, quelle que soit la durée de la location. Un occupant resté neuf ans récupère exactement ce qu’il a versé neuf ans plus tôt.

Ce que le bailleur peut retenir, et sur quelles preuves

Le propriétaire n’a pas le droit de puiser librement dans cette somme : chaque retenue doit correspondre à une créance justifiée et documentée. Trois motifs sont admis, et un seul est réellement contesté devant les tribunaux.

Les loyers et charges impayés ne posent aucune difficulté de principe : le décompte suffit. Les régularisations de charges non encore soldées non plus, sous réserve de la règle de provision détaillée plus bas. Restent les frais de remise en état, qui concentrent l’essentiel des litiges.

Sur ce dernier point, le bailleur doit produire des justificatifs : devis, factures, photographies, ou lettre de réclamation. Et surtout, il ne peut retenir que ce qui relève de dégradations imputables au locataire, pas de la vétusté normale. Une moquette usée après huit ans d’occupation n’est pas une dégradation, c’est une durée de vie. Un trou dans une cloison, si.

C’est l’état des lieux d’entrée qui arbitre tout, et c’est pourquoi il faut y consacrer une heure sérieuse plutôt que dix minutes de complaisance. Sans état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état, et le bailleur ne peut à peu près rien retenir au titre des dégradations.

Le délai de restitution, et la pénalité qui court ensuite

Le point de départ n’est ni le dernier jour du préavis ni la date de déménagement : c’est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Notez cette date, elle vaut preuve.

1. État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée : le bailleur dispose d’un mois pour restituer la totalité de la somme.
2. État des lieux faisant apparaître des différences : le délai passe à deux mois, et chaque retenue doit être justifiée pièce par pièce.
3. Logement en copropriété : le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, puis solder le compte.
4. Au-delà du délai : la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Cette majoration est automatique et ne se demande pas comme une faveur. Sur un loyer de 800 €, trois mois de retard représentent 240 € de pénalité qui s’ajoutent au dépôt lui-même. Elle tombe en revanche si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur, ce qui rend cette formalité tout sauf accessoire.

Dernier réflexe, celui qui coûte le plus cher aux locataires : on ne paie jamais son dernier loyer avec le dépôt de garantie. Cette pratique, très répandue, place le locataire en situation d’impayé, autorise le bailleur à retenir légitimement la somme et lui fait perdre tout recours sur le délai de restitution. Le loyer se paie jusqu’au bout, le dépôt se réclame après.

Ce qu’on me demande le plus souvent

Le bailleur peut-il refuser de rendre le dépôt tant que les charges ne sont pas arrêtées ? Non, sauf en copropriété et dans la limite de 20 %. Le reste doit être restitué dans les délais légaux, la provision étant soldée après l’approbation des comptes annuels.

Que faire en cas de silence total ? Une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, rappelant la date de remise des clés et le calcul de la majoration. En cas d’échec, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant d’aller devant le juge des contentieux de la protection.

Et en colocation ? Le dépôt est unique pour le logement, pas par colocataire. Son sort en cas de départ d’un seul occupant dépend des clauses du bail et de l’existence d’une solidarité entre colocataires : c’est le point à lire avant de signer, pas au moment de partir. La question se règle en même temps que celle du préavis, détaillée dans notre article sur les étapes d’une résiliation de bail.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 22 (plafond, absence d’intérêts, délais de restitution, provision de 20 % en copropriété, majoration de 10 % par mois de retard) ; service-public.gouv.fr, fiche « Dépôt de garantie dans le cadre d’une location vide » ; règles propres au bail mobilité issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Article mis à jour le 22 août 2026. Information générale sur les rapports locatifs, qui ne remplace pas l’examen de votre bail par un professionnel du droit ou une association agréée.