Ce comparatif recensait sept dispositifs il y a deux ans. Deux d’entre eux n’existent plus, un troisième était déjà mort quand nous l’avons cité, et un nouveau régime est né en février 2026. Voilà pourquoi un article sur la défiscalisation immobilière se relit avec la loi de finances de l’année à côté, jamais de mémoire.
Au 7 août 2026, un seul dispositif de réduction d’impôt reste ouvert aux nouvelles acquisitions dans le logement locatif ordinaire : la loi Denormandie, jusqu’au 31 décembre 2027. Le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025 et remplacé par un statut du bailleur privé qui ne fonctionne plus par réduction d’impôt mais par amortissement. Tout le reste relève de mécanismes de droit commun, pas de niches.
En bref
- Pinel fermé aux acquisitions nouvelles depuis le 1er janvier 2025 ; les engagements pris avant continuent normalement.
- Denormandie prorogé jusqu’au 31 décembre 2027, avec 12, 18 ou 21 % de réduction selon la durée d’engagement.
- Statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 : amortissement de 3 à 5,5 % par an, engagement de 12 ans, jusqu’au 31 décembre 2028.
- Le déficit foncier reste plafonné à 10 700 €, porté à 21 400 € pour une rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027.
Où en est chaque dispositif au 7 août 2026
Voici l’état des lieux, dispositif par dispositif. La colonne de droite indique ce qui change concrètement pour quelqu’un qui achèterait aujourd’hui.
| Dispositif | Statut en 2026 | Avantage |
|---|---|---|
| Loi Pinel | Fermé depuis le 01/01/2025 | Réduction maintenue pour les engagements antérieurs |
| Loi Denormandie | Ouvert jusqu’au 31/12/2027 | 12 %, 18 % ou 21 % sur 6, 9 ou 12 ans |
| Statut du bailleur privé | Nouveau, jusqu’au 31/12/2028 | Amortissement de 3 à 5,5 % des revenus fonciers |
| Déficit foncier | Permanent (droit commun) | 10 700 €, ou 21 400 € en rénovation énergétique |
| Loi Malraux | Ouvert | 22 % ou 30 % des travaux, plafond 400 000 € sur 4 ans |
| Monuments Historiques | Ouvert | Déduction du revenu global sans plafond |
| Censi-Bouvard | Supprimé depuis le 31/12/2022 | Aucun pour une acquisition nouvelle |
| LMNP et nue-propriété | Régimes de droit commun | Report d’imposition, pas de réduction d’impôt |
Le statut du bailleur privé, ce qui remplace vraiment le Pinel
La loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé, parfois appelé dispositif Jeanbrun, qui change complètement de mécanique par rapport au Pinel. Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition, le nouveau statut permet d’amortir le bien, c’est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur des revenus fonciers.
Les taux d’amortissement annuels dépendent du type de bien et du niveau de loyer accepté : 5,5 % pour un loyer très social dans le neuf, 4,5 % pour un loyer social, 3,5 % pour un loyer intermédiaire. Dans l’ancien rénové, les taux descendent respectivement à 4 %, 3,5 % et 3 %. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de douze ans et un basculement automatique au régime réel pendant toute la durée.
Un point est trop peu dit, et il est décisif : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. L’avantage est donc un report d’imposition, pas une exonération. Sur une détention longue suivie d’une revente, le gain fiscal réel peut être bien plus faible que le rendement affiché du dispositif.
Denormandie, la seule réduction d’impôt encore ouverte
La loi Denormandie reste accessible aux acquisitions signées jusqu’au 31 décembre 2027, grâce à la prorogation votée en loi de finances pour 2024. Elle vise l’ancien à rénover, dans les communes du programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire.
La mécanique n’a pas changé : une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans, calculée sur le coût total de l’opération, achat et travaux compris. Les travaux doivent représenter au moins 25 % de ce coût total, la base est plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 € du mètre carré, et la location doit être nue, en résidence principale, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources de la zone.
Deux réserves de terrain, avant de se lancer. D’abord, le seuil de 25 % de travaux se calcule sur l’opération entière : plus le bien est cher à l’achat, plus la facture de rénovation doit être élevée pour rester éligible. Ensuite, la réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an, qui inclut aussi vos autres avantages fiscaux, emploi à domicile compris.
Les mécanismes qui ne sont pas des niches, et qu’on confond souvent
Le déficit foncier
Le déficit foncier n’est pas un dispositif de défiscalisation mais une règle de droit commun : les charges déductibles qui dépassent les loyers encaissés s’imputent sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent reste reportable dix ans, mais uniquement sur des revenus fonciers.
Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, réalisés par une entreprise certifiée RGE. Cette majoration temporaire, créée en 2023, a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Faites confirmer la date limite applicable à votre chantier avant de signer un devis : c’est le type de disposition qui bouge à chaque budget.
Le statut LMNP
La location meublée non professionnelle permet d’amortir le bien et le mobilier au régime réel, ce qui efface souvent l’imposition des loyers pendant des années. Deux réformes récentes en ont réduit la portée.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025, du 14 février 2025, réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value pour toutes les cessions à compter du 15 février 2025, y compris les amortissements pratiqués les années précédentes. La loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur a par ailleurs ramené l’abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 €, contre 50 % et 77 700 € pour les meublés classés.
La nue-propriété
Acheter en nue-propriété, c’est acquérir un bien dont l’usufruit revient à un tiers pendant une durée convenue, en général quinze à vingt ans, moyennant une décote à l’achat souvent comprise entre 30 et 40 %. Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer, donc ne déclare aucun revenu foncier, et la taxe foncière comme les charges d’entretien courant pèsent sur l’usufruitier.
Ce n’est pas un avantage fiscal, c’est une absence de revenu. La logique est patrimoniale : on achète moins cher aujourd’hui pour récupérer la pleine propriété plus tard, sans frottement fiscal entre-temps. À réserver à qui n’a pas besoin de revenus complémentaires immédiats.
Malraux et Monuments Historiques
Ces deux régimes visent le patrimoine ancien protégé et restent ouverts. La loi Malraux ouvre droit à une réduction de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration selon la zone, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre ans, soit 88 000 € ou 120 000 € d’avantage maximal. Le régime des Monuments Historiques permet de déduire les dépenses de restauration du revenu global sans plafond, en contrepartie d’un engagement de conservation long et de contraintes architecturales lourdes.
Leur intérêt réel est concentré sur les tranches marginales d’imposition élevées, et tous deux échappent au plafonnement global des niches fiscales. Ce sont aussi les opérations où l’écart entre le montage commercial et le résultat final est le plus grand : le prix d’achat au mètre carré y intègre déjà, très souvent, une partie de l’avantage fiscal promis.
Comment on choisit, concrètement
La question n’est pas « quel dispositif rapporte le plus », mais « quel bien tient debout sans son avantage fiscal ». Un logement mal placé, mal desservi ou difficile à relouer reste un mauvais investissement même avec 21 % de réduction d’impôt à la clé, parce que la décote se paie à la revente.
Trois vérifications avant d’ouvrir le moindre simulateur : votre tranche marginale d’imposition, qui détermine ce qu’un avantage vaut réellement pour vous ; votre horizon de détention, qui doit couvrir l’engagement locatif sans le moindre doute ; et la qualité locative du bien nu, sans fiscalité. Si les trois ne sont pas alignées, aucun dispositif ne rattrapera l’opération. Passez ensuite par un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire, qui engageront leur responsabilité sur votre situation précise, ce qu’un article ne peut pas faire.
Le choix du dispositif vient toujours après celui du marché, et nous avons détaillé ce qui distingue vraiment un bon emplacement dans notre panorama des meilleures villes pour investir dans l’immobilier.
Avant la fiscalité, le prix d’achat
Quelques milliers d’euros négociés à l’entrée pèsent souvent plus lourd qu’une niche fiscale sur douze ans.
Cet article présente une information générale sur les régimes fiscaux applicables à l’investissement locatif. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement personnalisé, et aucun rendement n’y est garanti. La fiscalité immobilière évolue à chaque loi de finances : faites valider votre montage par un notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou votre service des impôts avant tout engagement.
Publié initialement en 2024. Mis à jour le 7 août 2026.
Sources : service-public.gouv.fr, fiche sur le dispositif Pinel mise à jour le 11 mars 2026 ; loi de finances pour 2024 pour la prorogation du dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027 ; loi de finances pour 2026 pour la création du statut du bailleur privé et la prorogation du déficit foncier majoré, analyses LégiFiscal et Fiscalonline consultées début août 2026 ; article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 pour la réintégration des amortissements LMNP ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur pour les meublés de tourisme ; articles 31, 156, 199 novovicies et 199 tervicies du code général des impôts.