La première version de cet article se terminait par une prudence de rigueur : trop tôt pour dire ce que la crise sanitaire laisserait derrière elle. Six ans après le premier confinement, la question n’est plus ouverte. Nous avons les chiffres, et ils ne racontent pas l’histoire qu’on annonçait à l’époque.
La crise sanitaire n’a pas fait chuter le marché immobilier français, elle a d’abord provoqué un emballement record en 2021, avec près de 1,2 million de ventes sur douze mois. C’est la remontée des taux de crédit à partir de 2022, et non le Covid, qui a ensuite cassé le marché jusqu’à 780 000 transactions en 2024. Les volumes sont repartis depuis, les prix non.
En bref
- Pic historique en 2021 : 1 198 000 ventes de logements anciens sur douze mois glissants à fin octobre, selon les Notaires de France.
- Creux en 2024 : environ 780 000 transactions, soit près de 35 % de moins qu’au sommet, avant un retour à 949 000 ventes à fin mai 2026.
- Paris a payé le plus lourd tribut : de plus de 10 800 €/m² au sommet à 9 657 €/m² au 1er août 2026 d’après MeilleursAgents.
- L’exode urbain annoncé en 2020 n’a pas eu lieu : les travaux du PUCA et de l’Insee décrivent une accélération de tendances antérieures, pas une bascule.
- 1 Le calendrier réel, en une seule lecture
- 2 Première idée reçue : le Covid a fait plonger le marché
- 3 Deuxième idée reçue : les Français ont quitté les villes
- 4 Troisième idée reçue : c’est le Covid qui a fait monter puis descendre les prix
- 5 Là où l’héritage du Covid est bien réel : le bureau
- 6 Ce que nous retenons, en tant que praticiens
Le calendrier réel, en une seule lecture
Reconstituer la chronologie change complètement l’interprétation. La rupture ne se situe pas là où la mémoire collective la place.
| Période | Transactions sur 12 mois | Ce qui se joue |
|---|---|---|
| 2020 | 1 024 000 | Deux mois d’arrêt total, rattrapés dès l’été |
| Fin 2021 | 1 198 000 | Record absolu, taux de crédit sous 1,2 % |
| Fin 2022 | 1 133 000 | Premier reflux, les taux décollent |
| Fin 2023 | 928 000 | Chute de la capacité d’emprunt |
| 2024 | ≈ 780 000 | Point bas, environ 17 % de moins sur un an |
| Mai 2026 | 949 000 | Reprise des volumes, prix quasi stables |
Première idée reçue : le Covid a fait plonger le marché
Non. Il l’a suspendu deux mois, puis dopé pendant dix-huit. L’année 2020 se solde par un peu plus d’un million de ventes, en repli de 4 % seulement sur 2019, alors que le pays a été à l’arrêt au printemps. L’année suivante bat tous les records connus.
L’explication tient en deux mots : épargne forcée et argent gratuit. Les ménages ont accumulé une épargne inhabituelle pendant les confinements, et la Banque centrale européenne maintenait des taux directeurs au plancher. Cette combinaison a produit un marché de rattrapage d’une intensité rare, pas un effondrement.
L’impact important du covid
Deuxième idée reçue : les Français ont quitté les villes
C’est le récit le plus tenace, et c’est celui que la recherche a le plus nettement démenti. L’étude « L’exode urbain ? Petits flux, grands effets », pilotée par le Plan Urbanisme Construction Architecture et le Réseau Rural Français, et les travaux publiés par l’Insee dans Économie et Statistique convergent : la pandémie n’a pas bouleversé la structure territoriale française, qui reste organisée autour des grands pôles urbains.
Ce qui s’est réellement passé est plus modeste et plus durable : une amplification de mouvements déjà engagés, l’éloignement périurbain et le regain de certains espaces ruraux, avec des flux faibles en volume mais concentrés sur quelques territoires où ils ont pesé lourd sur les prix locaux. Un village qui accueille trente ménages parisiens voit son marché changer de dimension. Ce n’est pas un exode pour autant.
Troisième idée reçue : c’est le Covid qui a fait monter puis descendre les prix
La vraie bascule est monétaire, et elle date de 2022. Le taux moyen des crédits à l’habitat est passé de moins de 1 % à plus de 4 % en quelques trimestres. Mécaniquement, la capacité d’emprunt d’un ménage s’est réduite d’environ un quart à mensualité constante, et les vendeurs ont fini par ajuster leurs prix.
Paris illustre le mouvement mieux que n’importe quelle moyenne nationale. Après des records au-delà de 10 800 €/m² en 2021 et 2022, la capitale a connu sa correction la plus sévère depuis 2008, avec un recul cumulé d’environ 7 % sur 2023 et 2024. Au 1er août 2026, MeilleursAgents situe le prix moyen parisien à 9 657 €/m², soit encore environ 11 % sous le sommet. Sur l’ensemble du pays, les prix des logements anciens progressaient de 0,2 % sur un an au premier trimestre 2026 selon les Notaires de France : les appartements à +0,6 %, les maisons à -0,2 %.
Evolution du prix de l’immobilier
Là où l’héritage du Covid est bien réel : le bureau
C’est sur l’immobilier d’entreprise que la trace est la plus profonde et la plus mesurable. Le télétravail installé en 2020 ne s’est jamais complètement retiré, et les entreprises ont réduit leurs surfaces au fil des renouvellements de bail.
Résultat en Île-de-France : un taux de vacance des bureaux de 11,8 % à la fin du premier semestre 2026, contre 9,7 % un an plus tôt. La moyenne masque un marché coupé en deux. Paris intra-muros tourne autour de 8 %, le quartier central des affaires autour de 7 %, tandis que certains marchés de première couronne dépassent 20 % de bureaux vides. Pour qui s’intéresse à l’investissement en immobilier commercial, c’est la conséquence la plus structurante de ces six années.
Ce que nous retenons, en tant que praticiens
La leçon la plus utile n’est pas économique, elle est méthodologique : en 2020, à peu près tout le monde s’est trompé, y compris les professionnels. On annonçait un effondrement des prix, il y a eu un record. On annonçait la fin des métropoles, elles se portent bien. On annonçait un retour rapide des taux bas, ils se sont installés autour de 3,2 %.
Le paramètre qui a réellement piloté le marché, du début à la fin, c’est le coût du crédit. Et le prochain grand facteur de bascule est déjà écrit, cette fois dans un texte réglementaire : le nouveau mode de calcul du diagnostic de performance énergétique, entré en vigueur le 1er janvier 2026, fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire énergétique sans le moindre travaux, quand l’interdiction de louer frappera les logements classés F au 1er janvier 2028.
Le marché immobilier est-il revenu à son niveau d’avant-crise ?
En volume, presque : 949 000 ventes à fin mai 2026 contre un peu plus d’un million en 2019 et 2020. En prix, non, et pas partout de la même façon. Paris et plusieurs grandes métropoles restent nettement sous leur sommet de 2021, quand certaines villes moyennes n’ont jamais rendu ce qu’elles avaient pris.
Faut-il attendre une nouvelle baisse des prix pour acheter ?
Aucune donnée publique ne permet de l’affirmer, et les prévisions divergent franchement cette année : certaines annoncent une reprise de 2 à 3 %, tandis que les indicateurs avancés des Notaires de France, tirés des avant-contrats de juillet 2026, pointent une variation annuelle de -0,6 %. Nous préférons dire que personne ne sait plutôt que de choisir le chiffre qui arrange.
Et pour la suite
Les échéances réglementaires et les repères de marché à surveiller cette année, revus par le collectif.
Information générale sur le marché immobilier français, à jour au 10 août 2026. Elle ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé : un projet d’achat, de vente ou de location se prépare avec un notaire, un agent immobilier ou un courtier qui connaît votre situation et votre marché local.
Publié initialement en 2023. Mis à jour le 10 août 2026.
Sources : Notaires de France, notes de conjoncture immobilière successives pour les volumes de transactions de 2020 à 2026 et les prix du premier trimestre 2026 ; MeilleursAgents, prix moyen parisien au 1er août 2026 ; Banque de France pour l’évolution des taux des crédits à l’habitat ; PUCA et Réseau Rural Français, étude « L’exode urbain ? Petits flux, grands effets » ; Insee, Économie et Statistique n° 536-37, « Migrations résidentielles et crise de la Covid-19 : vers un exode urbain en France ? » ; données de marché des bureaux d’Île-de-France du premier semestre 2026 ; arrêté du 13 août 2025 modifiant le calcul du DPE au 1er janvier 2026 ; loi Climat et Résilience pour le calendrier d’interdiction de location.