Le dispositif que la moitié des articles de défiscalisation continue de présenter en premier n’accepte plus aucun nouvel investisseur depuis le 1er janvier 2025. Autant commencer par là, parce que le paysage fiscal de l’immobilier locatif a été refait deux fois en dix-huit mois.
En 2026, la défiscalisation immobilière ne passe plus par une réduction d’impôt sur un achat dans le neuf. Elle repose sur trois familles de mécanismes : l’amortissement, avec le nouveau statut du bailleur privé et la location meublée, la déduction de travaux, avec le déficit foncier et Denormandie, et la réduction hors plafond des niches, avec Malraux et les Monuments historiques.
En bref
- Le Pinel est éteint : plus aucune souscription possible depuis le 1er janvier 2025.
- La loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé qui amortit le bien en location nue, pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
- Le déficit foncier reste plafonné à 10 700 € par an sur le revenu global, porté à 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027.
- En LMNP, les amortissements déduits sont désormais réintégrés au calcul de la plus-value de revente, y compris ceux pratiqués avant la réforme.
- 1 Le Pinel est mort, et son remplaçant ne lui ressemble pas
- 2 Le statut du bailleur privé : ce que l’on sait, et ce qui reste à confirmer
- 3 Le déficit foncier, le levier qui ne dépend d’aucune loi de circonstance
- 4 LMNP : l’avantage s’est déplacé vers la sortie
- 5 Malraux et Monuments historiques : le compartiment hors plafond
- 6 Le tableau que nous gardons sous la main
- 7 Ce que nous regardons avant même de parler de dispositif
Le Pinel est mort, et son remplaçant ne lui ressemble pas
Le dispositif Pinel a cessé de produire de nouveaux droits au 1er janvier 2025. Les investisseurs déjà engagés conservent leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leur période de location, mais un achat réalisé aujourd’hui n’ouvre plus rien à ce titre. C’est la principale source de confusion que nous rencontrons.
Son successeur porte un nom d’usage, le dispositif Jeanbrun, et un nom juridique, le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026 promulguée en février 2026. La différence de nature est importante : là où le Pinel offrait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, le nouveau régime autorise un amortissement déductible des revenus fonciers. C’est un mécanisme jusque-là réservé à la location meublée et aux entreprises, transposé pour la première fois à la location nue.
Loi Pinel
Le statut du bailleur privé : ce que l’on sait, et ce qui reste à confirmer
Le principe consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de vos revenus fonciers, comme le ferait une entreprise sur une machine. La base d’amortissement correspond au prix d’acquisition diminué d’une quote-part forfaitaire de 20 % attribuée au terrain.
Les conditions structurantes sont stables d’une source à l’autre :
- location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum ;
- logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif, neuf, en état futur d’achèvement, ou ancien ayant fait l’objet de travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition ;
- acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, sur tout le territoire, sans le zonage qui bridait le Pinel ;
- interdiction de louer à un membre de sa famille jusqu’au deuxième degré.
En revanche, la grille précise des taux d’amortissement diverge selon les analyses que nous avons consultées. Elles s’accordent sur une fourchette allant d’environ 3 % pour un loyer libre dans l’ancien à 5,5 % pour du très social dans le neuf, et sur un plafond d’imputation annuel qui démarre à 8 000 € par foyer fiscal et monte selon le niveau social du loyer. Nous préférons signaler ce flou plutôt que de trancher : sur un engagement de neuf ans, la grille exacte se fait confirmer par un fiscaliste sur la base du texte publié, pas sur la foi d’un article de blog, y compris le nôtre.
Le déficit foncier, le levier qui ne dépend d’aucune loi de circonstance
Le déficit foncier n’est pas un dispositif d’incitation mais une règle de droit commun, ce qui explique sa longévité. Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, l’excédent s’impute sur vos autres revenus fonciers, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Ce plafond est doublé à 21 400 € lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G vers une classe A, B, C ou D. Créée par la loi de finances pour 2023, cette majoration a été prorogée pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. C’est aujourd’hui l’outil le plus cohérent pour un bien ancien à remettre à niveau, sujet que nous avons traité sous l’angle réglementaire dans notre article sur l’essor des bâtiments verts et le calendrier du DPE.
LMNP : l’avantage s’est déplacé vers la sortie
La location meublée non professionnelle reste le régime le plus efficace en cours d’exploitation, puisque l’amortissement du bien et du mobilier neutralise souvent l’imposition des loyers pendant des années. Ce qui a changé, c’est le moment de la revente.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025, du 14 février 2025, réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé le point qui inquiétait les praticiens : la mesure vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Les résidences services, étudiantes, seniors et EHPAD, en sont exclues.
Concrètement, le LMNP n’a pas perdu son intérêt, il a perdu son effet d’aubaine à la sortie. Un projet qui reposait sur une revente rapide à cinq ou six ans mérite d’être recalculé.
Malraux et Monuments historiques : le compartiment hors plafond
La loi Malraux accorde une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration, selon la nature du site patrimonial remarquable concerné, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre années consécutives, soit 120 000 € de réduction maximale. L’engagement de location nue est de neuf ans.
Son intérêt principal tient en une ligne : cette réduction échappe au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. Pour un foyer fortement imposé qui a déjà saturé son enveloppe, c’est souvent le seul levier restant. Pour tous les autres, le ticket d’entrée et la complexité du chantier disqualifient l’opération.
Le tableau que nous gardons sous la main
| Dispositif | Nature de l’avantage | Engagement | Plafond des niches |
|---|---|---|---|
| Statut du bailleur privé | Amortissement du bien | 9 ans, location nue | Non concerné (déduction) |
| Déficit foncier | Déduction de travaux | 3 ans de location | Hors plafond |
| LMNP au réel | Amortissement du bien | Aucun engagement de durée | Non concerné (déduction) |
| Denormandie | Réduction de 12, 18 ou 21 % | 6, 9 ou 12 ans | Dans le plafond de 10 000 € |
| Loc’Avantages | Réduction de 15 à 65 % | 6 ans, convention Anah | Dans le plafond de 10 000 € |
| Malraux | Réduction de 22 ou 30 % | 9 ans, location nue | Hors plafond |
Deux précisions sur les deux dispositifs de la moitié basse. Le Denormandie, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027, impose des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, dans une commune éligible. Loc’Avantages repose sur une convention avec l’Anah et une location nue de six ans, avec une réduction qui grimpe à mesure que le loyer descend sous le marché. Les deux ne se cumulent pas sur un même bien, et le choix se fait avant la signature de l’acte authentique.
Ce que nous regardons avant même de parler de dispositif
- La rentabilité du bien sans l’avantage fiscal. Si l’opération ne tient pas debout hors fiscalité, aucun dispositif ne la sauvera.
- Votre tranche marginale d’imposition. Une déduction vaut votre taux marginal, une réduction vaut son pourcentage affiché : à 11 % de TMI, l’amortissement rapporte peu.
- L’horizon de revente, depuis que les amortissements se paient au moment de la plus-value.
- Le plafond global des niches fiscales, déjà consommé ou non par vos autres investissements.
Le vrai changement de 2026 n’est pas l’arrivée d’un dispositif de plus. C’est le basculement de la logique française de la réduction d’impôt vers l’amortissement, avec une contrepartie assumée par le législateur : ce que vous déduisez pendant la détention, vous le retrouvez à la revente.
Comparer avant d’arbitrer
Chiffres, plafonds et cas d’usage des principaux dispositifs, mis côte à côte.
Cet article présente une information fiscale générale, à jour au 9 août 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé et ne remplace pas l’analyse de votre situation par un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable. Les régimes cités évoluent à chaque loi de finances et plusieurs paramètres du statut du bailleur privé restaient discutés au moment de la rédaction.
Publié initialement en 2023. Mis à jour le 9 août 2026.
Sources : loi de finances pour 2026 créant le statut du bailleur privé, adoptée en janvier 2026 et promulguée en février 2026, analyses Meilleurtaux Placement et Cardif de février et juin 2026 ; article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 pour la réintégration des amortissements LMNP, et réponse ministérielle du 24 mars 2026 sur sa portée temporelle ; article 156 du code général des impôts pour le déficit foncier, majoration créée par la loi de finances pour 2023 et prorogée jusqu’au 31 décembre 2027 ; articles 199 tervicies du code général des impôts pour la loi Malraux ; service-public.gouv.fr pour la fin du dispositif Pinel et les conditions du Denormandie ; Anah pour Loc’Avantages.