Un exercice utile avant de lister les tendances de l’année : relire celles qu’on annonçait il y a trois ans. On promettait des prix en hausse continue et des taux qui redescendraient vite. Ni l’un ni l’autre ne s’est produit. C’est la meilleure raison de préférer, cette année, les échéances datées aux prévisions.
Les tendances immobilières de 2026 ne sont pas des mouvements de marché, ce sont des dates réglementaires. La correction des prix est terminée sans qu’une hausse franche lui succède, les taux de crédit se sont installés autour de 3,2 % à 3,4 %, et l’essentiel de ce qui va bouger d’ici 2028 est déjà écrit dans un texte de loi : DPE, droits de mutation, fiscalité du bailleur, encadrement des loyers.
En bref
- Prix quasi stables : +0,2 % sur un an en France métropolitaine au premier trimestre 2026 selon les Notaires de France, avec des appartements à +0,6 % et des maisons à -0,2 %.
- Volumes en nette reprise : 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin mai 2026, en hausse de 5,7 %.
- Le nouveau mode de calcul du DPE, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire énergétique.
- La défiscalisation bascule de la réduction d’impôt vers l’amortissement avec le statut du bailleur privé créé en février 2026.
- 1 1. Des taux stabilisés, pas des taux bas
- 2 2. Des prix qui ne montent plus et ne baissent plus
- 3 3. Le DPE change de règle du jeu au milieu de la partie
- 4 4. La fiscalité du bailleur passe de la réduction à l’amortissement
- 5 5. Le calendrier réglementaire à garder sous les yeux
- 6 Trois idées reçues qui circulent encore
1. Des taux stabilisés, pas des taux bas
La hausse brutale de 2022 et 2023 appartient au passé, mais le retour aux 1 % de 2021 n’est pas au programme. La Banque de France relevait un taux moyen de 3,22 % sur les nouveaux crédits à l’habitat en avril 2026, niveau identique au mois précédent. En août 2026, les baromètres de courtiers situent la moyenne sur vingt ans entre 3,31 % et 3,44 %, les meilleurs dossiers approchant 3,19 %.
Ce qui compte pour un projet, ce n’est plus d’attendre une baisse mais de soigner son dossier. L’écart entre un profil moyen et un excellent profil dépasse aujourd’hui l’écart entre deux mois consécutifs de marché.
Hausse du taux d’intérêt
2. Des prix qui ne montent plus et ne baissent plus
Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens progressent de 0,2 % sur un an en France métropolitaine, avec un écart net entre les appartements, à +0,6 %, et les maisons, à -0,2 %. L’Île-de-France affiche +0,6 % et les appartements parisiens +1,0 %.
Un mot d’honnêteté sur les prévisions, parce qu’elles divergent franchement cette année. Certaines projections annoncent une reprise de 2 à 3 % sur l’ensemble de 2026. Les indicateurs avancés des Notaires de France, tirés des avant-contrats de juillet 2026, pointent au contraire une variation annuelle de -0,6 %, avec des maisons à -0,9 %. Nous retenons donc la stabilité comme scénario de travail, et nous nous méfions de tout chiffre annoncé sans sa méthode.
Le volume, lui, ne se discute pas : 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois glissants à fin mai 2026, en progression de 5,7 %. Le marché est reparti, mais c’est un marché d’usage, pas de spéculation.
Augmentation des prix de l’immobilier
3. Le DPE change de règle du jeu au milieu de la partie
C’est la tendance qui aura le plus d’effets concrets cette année. L’arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE, à compter du 1er janvier 2026. Le ministère de la Transition écologique estime qu’environ 850 000 logements quittent le statut de passoire énergétique, sans travaux, par le seul effet du calcul. Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader.
Les gagnants sont identifiés : les petites surfaces et les logements chauffés à l’électricité, longtemps pénalisés par un coefficient hérité d’une autre époque énergétique. Pour un vendeur, cela peut valoir la peine de refaire établir un diagnostic antérieur à 2026. Nous avons détaillé ce que valent réellement ces documents dans notre avis sur les diagnostics immobiliers.
4. La fiscalité du bailleur passe de la réduction à l’amortissement
Le Pinel n’accepte plus aucun nouvel investisseur depuis le 1er janvier 2025. La loi de finances pour 2026, promulguée en février, lui donne un successeur de nature très différente : le statut du bailleur privé, qui permet d’amortir une fraction de la valeur du logement au lieu d’accorder une réduction d’impôt. Il vise la location nue en résidence principale, dans l’habitat collectif, avec un engagement de neuf ans et une fenêtre d’acquisition ouverte jusqu’au 31 décembre 2028.
La contrepartie est assumée : ce qui est amorti pendant la détention est repris au moment de la plus-value. La même logique s’applique désormais à la location meublée depuis la loi de finances pour 2025. Sur les deux régimes, le calcul de sortie devient au moins aussi important que le calcul d’entrée.
Nouvelles tendances immobilières
5. Le calendrier réglementaire à garder sous les yeux
Voici les échéances déjà votées qui structurent les décisions des trois prochaines années. Ce sont des dates, pas des hypothèses.
| Échéance | Ce qui se passe | Qui est concerné |
|---|---|---|
| 23 novembre 2026 | Terme de l’expérimentation d’encadrement des loyers issue de la loi Elan | Bailleurs des villes concernées |
| 31 décembre 2027 | Fin du PTZ dans sa forme actuelle et du déficit foncier majoré à 21 400 € | Primo-accédants, rénovateurs |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de location des logements classés F | Bailleurs de passoires |
| 31 mars 2028 | Fin de la majoration de 0,5 point des droits de mutation | Tous les acquéreurs hors primo-accession |
| 31 décembre 2028 | Fermeture de la fenêtre d’acquisition du statut du bailleur privé | Investisseurs en locatif nu |
Trois idées reçues qui circulent encore
« Il faut attendre que les taux baissent »
Attendre a rapporté entre 2023 et 2024, quand les prix reculaient plus vite que les taux ne montaient. Aujourd’hui, les deux se sont figés et les volumes repartent, ce qui referme progressivement la marge de négociation. Le calcul a changé de sens.
« Une passoire énergétique est invendable »
Elle est invendable au prix du marché, ce qui n’est pas la même chose. Depuis janvier 2026, une partie de ces biens a d’ailleurs changé d’étiquette sans travaux. Un logement classé F reste louable jusqu’au 1er janvier 2028, ce qui laisse une fenêtre pour vendre ou pour rénover, pas pour ne rien faire.
« Le bureau vide, c’est le logement de demain »
La conversion de bureaux en logements progresse, portée par un taux de vacance francilien de 11,8 % au premier semestre 2026, mais elle reste marginale en volume. Les contraintes techniques, de profondeur de plateau notamment, et le coût des travaux limitent le nombre d’immeubles réellement convertibles.
Ce que nous surveillons d’ici décembre tient en deux lignes : l’issue de l’expérimentation d’encadrement des loyers en novembre, et les premiers retours de terrain sur le statut du bailleur privé, dont plusieurs paramètres restaient discutés au moment où nous écrivons.
Le financement reste le premier levier
À taux stabilisés, c’est la banque choisie qui fait la différence, pas le mois de signature.
Cet article présente une information générale sur le marché immobilier français, à jour au 9 août 2026. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal personnalisé. Les prévisions citées émanent de tiers et n’engagent qu’eux. Avant tout engagement, faites vérifier votre projet par un notaire, un courtier ou un professionnel de l’immobilier.
Publié initialement en 2023. Mis à jour le 9 août 2026.
Sources : Notaires de France, tendances et évolutions des prix de l’immobilier au premier trimestre 2026, volumes de ventes à fin mai 2026, indicateurs avancés issus des avant-contrats de juillet 2026, et taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat d’avril 2026 relevé par la Banque de France ; baromètres de taux CAFPI et Pretto d’août 2026 ; arrêté du 13 août 2025 modifiant le calcul du DPE au 1er janvier 2026, communiqués du ministère de la Transition écologique et de l’économie ; loi n° 2021-1104 dite Climat et Résilience pour le calendrier de décence énergétique ; loi n° 2018-1021 dite Elan pour le terme de l’expérimentation d’encadrement des loyers ; loi de finances pour 2026 créant le statut du bailleur privé ; article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 pour la majoration des droits de mutation ; BNP Paribas Real Estate et JLL pour la vacance des bureaux en Île-de-France au premier semestre 2026.