Le jour de la réception, on vous tend un procès-verbal et un stylo. Ce que peu de gens réalisent à ce moment précis, c’est que cette signature déclenche simultanément trois compteurs de garantie, et qu’aucun ne repartira jamais. Le tri se fait donc là, pas quand la fissure apparaît.
Quatre protections encadrent une construction. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an tous les désordres signalés, quelle que soit leur nature. La garantie de bon fonctionnement couvre deux ans les équipements dissociables. La garantie décennale couvre dix ans les atteintes à la solidité ou à la destination de l’ouvrage. La garantie de livraison, propre au contrat de construction de maison individuelle, protège quant à elle le prix et les délais avant même la réception.
Ce qui compte vraiment
- Toutes les garanties légales démarrent à la réception, jamais à la fin du chantier ni à l’emménagement.
- La décennale dure bien dix ans, pas neuf : le décompte part de la réception et court jusqu’au dixième anniversaire.
- La première année, signalez tout par écrit sans chercher la bonne case : la garantie de parfait achèvement les accepte toutes.
- Les réserves portées au procès-verbal de réception valent bien plus qu’une réclamation formulée trois semaines plus tard.
- 1 Les quatre garanties d’un seul coup d’œil
- 2 La garantie de parfait achèvement, la plus large et la plus courte
- 3 La garantie de bon fonctionnement, celle qu’on oublie systématiquement
- 4 La garantie décennale, la plus longue et la plus exigeante
- 5 La garantie de livraison, la seule qui joue avant la réception
- 6 Les deux assurances qui font fonctionner tout cela
- 7 Ce que la réception change, et pourquoi elle se prépare
- 8 Trois questions qui reviennent
Les quatre garanties d’un seul coup d’œil
Une fois posées côte à côte, elles cessent d’être un maquis. Chacune répond à une question différente : qui répare, quoi, et pendant combien de temps.
| Garantie | Durée et point de départ | Périmètre | Qui la doit |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement art. 1792-6 c. civ. |
1 an après la réception | Tous les désordres signalés : réserves, finitions, malfaçons apparues dans l’année | L’entrepreneur qui a exécuté les travaux |
| Bon fonctionnement art. 1792-3 c. civ. |
2 ans après la réception | Éléments d’équipement dissociables : volets, radiateurs, portes, robinetterie | Le constructeur |
| Décennale art. 1792 c. civ. |
10 ans après la réception | Solidité de l’ouvrage, impropriété à destination, équipements indissociables | Tout constructeur, assuré obligatoirement |
| Livraison à prix et délais convenus art. L231-6 CCH |
De l’ouverture du chantier à la levée des réserves | Achèvement de la maison au prix prévu, pénalités de retard | Le constructeur en CCMI, via une caution bancaire ou d’assurance |
La garantie de parfait achèvement, la plus large et la plus courte
C’est la garantie qu’on sous-utilise le plus, alors qu’elle est la seule à ne poser aucune condition de gravité. Pendant douze mois, l’entrepreneur doit reprendre tous les désordres que vous lui signalez : ceux consignés en réserve le jour de la réception comme ceux qui apparaissent ensuite. Une plinthe mal ajustée, un carrelage qui sonne creux, une porte qui frotte, un défaut de peinture, autant de sujets qui ne relèveront d’aucune autre garantie une fois l’année écoulée.
La contrepartie de cette largeur, c’est le formalisme. La demande doit être notifiée par écrit à l’entreprise, et la trace de cette notification est ce qui vous protégera si le délai d’un an expire pendant la discussion. Un appel téléphonique et une promesse de repasser ne suspendent rien.
À noter : cette garantie pèse sur l’entrepreneur lui-même, pas sur un assureur. Si l’entreprise disparaît dans l’année, elle devient largement théorique, ce qui explique l’intérêt de retenir un solde de paiement jusqu’à la levée effective des réserves quand le contrat le permet.
La garantie de bon fonctionnement, celle qu’on oublie systématiquement
Deux ans, et un périmètre précis : les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire ceux qu’on peut déposer ou remplacer sans toucher au gros œuvre. Volets roulants, portes intérieures, radiateurs rapportés, ballon d’eau chaude, robinetterie, interphone.
La ligne de partage avec la décennale se joue sur ce seul critère de dissociabilité. Un plancher chauffant noyé dans la dalle est indissociable, donc décennal. Un sèche-serviettes vissé au mur est dissociable, donc biennal. Le même appareil, monté différemment, ne relève pas de la même garantie, ce qui déroute légitimement les propriétaires.
Un piège classique mérite d’être signalé : le dysfonctionnement d’un équipement dissociable peut basculer en décennale s’il rend le logement impropre à son usage. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 15 juin 2017 (n° 16-19.640) à propos d’une pompe à chaleur défaillante privant la maison de chauffage et d’eau chaude, position confirmée quelques mois plus tard. La qualification dépend alors des conséquences, pas de l’objet.
La garantie décennale, la plus longue et la plus exigeante
Contrairement à ce que j’ai pu écrire dans la première version de cet article, la décennale court bien pendant dix années pleines à compter de la réception, et non neuf. Elle ne couvre en revanche que les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. C’est un filtre de gravité, pas un filtre de nature : fissures structurelles, infiltrations rendant une pièce inhabitable, affaissement, défaut d’étanchéité généralisé.
Son grand avantage tient à la responsabilité de plein droit : vous n’avez pas à démontrer une faute du constructeur, le dommage suffit à engager sa responsabilité. C’est à lui de prouver une cause étrangère pour s’en dégager. Nous avons détaillé le tri entre désordres couverts et désordres exclus dans notre article consacré à ce que la garantie décennale prend en charge ou pas.
La garantie de livraison, la seule qui joue avant la réception
Celle-là n’a rien à voir avec les désordres : elle protège votre argent et votre calendrier. Imposée par l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation à tout constructeur de maison individuelle avec fourniture de plan, elle prend la forme d’une caution solidaire délivrée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée.
Ce que couvre concrètement cette caution, à compter de l’ouverture du chantier : l’achèvement de la maison au prix convenu si le constructeur défaille, le surcoût lié à la reprise du chantier par une autre entreprise, et les pénalités de retard prévues au contrat. C’est la protection qui joue quand une entreprise dépose le bilan chantier ouvert, situation qui laisse sinon le maître d’ouvrage avec une maison à moitié construite et un prêt à rembourser.
Le contrôle à faire est simple : l’attestation de garantie de livraison doit être annexée au contrat avant la signature. Un CCMI sans cette pièce n’est pas conforme.
Les deux assurances qui font fonctionner tout cela
Les garanties sont des obligations du constructeur. Les assurances sont ce qui permet de les honorer quand l’entreprise n’est plus là.
La responsabilité civile décennale est souscrite par chaque professionnel intervenant sur l’ouvrage (article L241-1 du code des assurances). L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier (article L242-1) : elle préfinance les réparations sans attendre qu’un juge désigne un responsable, l’assureur se retournant ensuite contre qui de droit. C’est elle qui fait gagner des années dans un sinistre sérieux.
L’article L243-3 du même code sanctionne pénalement le défaut de souscription, avec une exception pour la personne physique qui construit pour s’y loger elle-même ou y loger sa famille proche. Cette exception ne rend pas la dommages-ouvrage inutile pour autant : son absence se remarque à la revente, tout acquéreur d’un bien de moins de dix ans réclamant l’attestation.
Depuis la loi du 18 juin 2014, les entreprises du bâtiment doivent par ailleurs mentionner leur assurance obligatoire sur leurs devis et factures, avec le nom de l’assureur, la référence du contrat et la couverture géographique. Un devis silencieux sur ce point est un point de vigilance avant signature, pas après sinistre.
Ce que la réception change, et pourquoi elle se prépare
La réception est l’acte par lequel vous acceptez l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle transfère la garde du bâtiment, déclenche les garanties légales et fait courir tous les délais. Un désordre apparent que vous n’avez pas réservé ce jour-là est réputé accepté, sauf à le rattraper dans l’année au titre du parfait achèvement.
D’où quelques précautions de bon sens : visiter en plein jour, ouvrir et fermer chaque menuiserie, faire couler l’eau à chaque point, tester chaque interrupteur, et prendre le temps de rédiger les réserves de façon précise. « Salle de bain à revoir » ne vaut rien ; « joint d’étanchéité de la douche décollé sur 40 cm côté droit » vaut beaucoup. Se faire accompagner d’un professionnel indépendant pour cette visite reste, à notre avis, l’investissement le mieux rentabilisé d’un chantier de construction.
Trois questions qui reviennent
Ces garanties valent-elles aussi pour une rénovation ?
Oui, dès lors que les travaux constituent un ouvrage : extension, surélévation, réfection de toiture, création d’une dalle. Un simple rafraîchissement de peinture, non.
Un artisan sans assurance décennale est-il quand même tenu ?
Il l’est. La garantie découle du code civil, pas du contrat d’assurance. Le problème n’est pas juridique, il est financier : sans assureur derrière lui, sa dette dépend de sa solvabilité.
Que faire si l’entreprise refuse d’intervenir ?
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant le désordre et en fixant un délai. En cas de refus persistant, l’expertise contradictoire puis la voie judiciaire, ou la déclaration à l’assurance dommages-ouvrage quand elle existe.
Un désordre est apparu chez vous ?
Le tri entre ce qui est couvert et ce qui reste à votre charge se joue sur deux critères, et deux seulement.
Publié le 15 juin 2016. Mis à jour le 18 août 2026.
Sources : code civil, articles 1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-6 ; code de la construction et de l’habitation, article L231-6 ; code des assurances, articles L241-1, L242-1, L243-2 et L243-3 ; loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 sur la mention de l’assurance obligatoire dans les devis et factures ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 juin 2017, n° 16-19.640.
Cet article présente une information générale sur les garanties légales de construction. Chaque sinistre s’apprécie techniquement : faites établir un constat par un professionnel avant d’engager une procédure.