Le jour de la remise des clés, l’agent réclame une attestation d’assurance et personne ne discute. Six mois plus tard, quand un flexible de machine à laver lâche à l’étage, on découvre que la question n’était pas « qui est assuré » mais « pour quoi exactement ».
En location de résidence principale, vide ou meublée, le locataire est légalement tenu de s’assurer contre les risques locatifs et d’en remettre l’attestation à la remise des clés, puis chaque année si le bailleur la demande : c’est l’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur, lui, n’a d’obligation d’assurance que lorsque le logement se trouve en copropriété, au titre de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Hors copropriété, son assurance de propriétaire non occupant reste facultative, mais elle comble un trou que peu de gens voient venir.
- 1 Le locataire : une obligation, deux couvertures qui n’ont rien à voir
- 2 Ce que l’assureur refuse de payer
- 3 Le locataire qui ne s’assure pas : ce que le bailleur peut faire
- 4 Le bailleur : obligé en copropriété, exposé partout ailleurs
- 5 Meublé, colocation, saisonnier : trois cas qui dérangent la règle
- 6 Une dernière vérification avant de signer
Le locataire : une obligation, deux couvertures qui n’ont rien à voir
L’assurance dite « habitation » du locataire recouvre en réalité deux mécanismes distincts, et c’est de leur confusion que naissent la plupart des mauvaises surprises.
| Garantie | Ce qu’elle couvre | Statut |
|---|---|---|
| Responsabilité d’occupant (risques locatifs) | Les dommages causés au logement loué : incendie, explosion, dégât des eaux, et leur propagation aux voisins et à l’immeuble | Obligatoire |
| Responsabilité civile vie privée | Les dommages causés à autrui par le locataire, sa famille, ses animaux ou les objets dont il a la garde | Incluse dans les contrats courants |
| Garantie des biens personnels | Le mobilier, l’électroménager et les effets du locataire | Facultative, et pourtant celle à laquelle on pense en premier |
Autrement dit : l’obligation légale protège d’abord le logement du propriétaire, pas le canapé du locataire. Un contrat au tarif plancher peut parfaitement satisfaire la loi tout en laissant l’occupant sans indemnisation sur ses propres affaires.
Ce que l’assureur refuse de payer
Les exclusions se ressemblent d’un contrat à l’autre et méritent d’être connues avant le sinistre, pas pendant. D’après la fiche officielle de service-public.gouv.fr, mise à jour le 5 décembre 2025, la garantie ne joue pas pour les dommages causés intentionnellement, pour les dommages que l’assuré se cause à lui-même ou cause aux membres de sa famille, ni pour les morsures de chiens classés dangereux.
Deux autres cas font régulièrement basculer un dossier :
- La négligence d’entretien. Un joint de douche usé depuis des mois qui finit par inonder le voisin peut suffire à motiver un refus de prise en charge. L’entretien courant du logement reste à la charge du locataire, c’est aussi une obligation du bail.
- L’activité professionnelle. Le matériel professionnel et les dommages liés à une activité exercée à domicile sortent du champ de la responsabilité civile vie privée et demandent un contrat distinct.
Le locataire qui ne s’assure pas : ce que le bailleur peut faire
La loi ALUR a substitué une procédure au bras de fer. Le bailleur met d’abord le locataire en demeure de produire son attestation, par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse dans le mois, il peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, limitée à la couverture des risques locatifs.
Le coût est alors récupéré par douzièmes avec le loyer, majoré de 10 % au maximum pour frais de gestion, plafond fixé par décret en 2016. Le montant de la prime figure sur l’avis d’échéance puis sur la quittance. Dès que le locataire produit enfin une attestation, ou quitte les lieux, le bailleur doit résilier ce contrat dans le délai le plus court que permet la réglementation.
Le défaut d’assurance peut par ailleurs être sanctionné par la clause résolutoire du bail, donc conduire à sa résiliation judiciaire. C’est un motif rare, mais réel, et il vaut la peine d’être rappelé aux locataires qui repoussent la souscription « le temps de comparer ».
Le bailleur : obligé en copropriété, exposé partout ailleurs
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014 et applicable depuis le 1er janvier 2015, impose à chaque copropriétaire, occupant ou non occupant, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond en cette qualité. Le syndicat des copropriétaires est soumis à la même obligation pour l’immeuble.
Pour une maison individuelle donnée en location, aucune obligation équivalente n’existe. L’assurance de propriétaire non occupant, dite PNO, y reste vivement conseillée : elle intervient quand le logement est vacant entre deux baux, quand le sinistre trouve son origine dans un équipement du bâtiment plutôt que dans le fait du locataire, ou quand l’assurance du locataire s’avère insuffisante ou résiliée.
Reste la question des loyers impayés, qui n’est pas une assurance du logement mais une assurance de la créance. La garantie loyers impayés est facultative et payante ; l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de la cumuler avec un cautionnement, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. La caution Visale d’Action Logement constitue l’autre voie, gratuite pour le bailleur.
Qui doit quoi, en une ligne
- Locataire en résidence principale : assurance des risques locatifs obligatoire, attestation à l’entrée puis chaque année sur demande.
- Bailleur en copropriété : responsabilité civile obligatoire au titre de l’article 9-1, en plus de l’assurance du syndicat.
- Bailleur d’une maison individuelle : PNO facultative, mais c’est elle qui couvre la vacance et les équipements.
- Biens personnels du locataire : jamais couverts par la seule obligation légale, à garantir séparément.
Meublé, colocation, saisonnier : trois cas qui dérangent la règle
La location meublée en résidence principale
L’obligation d’assurance du locataire s’applique de la même façon qu’en location vide. La différence tient au mobilier fourni par le propriétaire : il appartient au bailleur, mais les dommages qu’un occupant y cause relèvent de sa responsabilité. Un inventaire détaillé annexé au bail vaut mieux qu’une discussion à l’état des lieux de sortie.
La colocation
Un seul contrat d’assurance peut couvrir l’ensemble des colocataires, à condition que tous y soient nommément désignés. C’est le point que les assureurs vérifient en cas de sinistre, et celui que les colocations arrivées en cours d’année oublient le plus souvent de mettre à jour lors d’un changement d’occupant.
La location saisonnière
Elle échappe au régime de la loi de 1989. Les contrats d’habitation classiques excluent en principe la mise en location de courte durée, sauf extension expresse. Côté locataire de vacances, la couverture passe le plus souvent par une garantie villégiature adossée à son propre contrat. Dans les deux sens, c’est un point à faire confirmer par écrit par l’assureur avant la première réservation.
Une dernière vérification avant de signer
Relisez le bail : il précise la nature de l’attestation attendue et la date à laquelle elle doit être fournie chaque année. Et si le départ approche, sachez que la résiliation de l’assurance suit celle du bail, sans se confondre avec elle. Nous avons détaillé ailleurs les étapes d’une résiliation de bail, préavis et état des lieux compris.
Vous mettez un logement en location ?
Un autre membre du collectif a comparé ce que couvre réellement une gestion locative déléguée.
Publié le 7 septembre 2015. Mis à jour le 20 août 2026.
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 g et 22-1 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 ; service-public.gouv.fr, fiche sur la garantie de responsabilité civile de l’assurance habitation, page mise à jour le 5 décembre 2025 ; décret d’application de 2016 fixant à 10 % la majoration pour frais de gestion de l’assurance souscrite pour le compte du locataire.
Cet article donne une information générale sur les obligations d’assurance en location. Il ne remplace pas la lecture de votre contrat ni l’avis de votre assureur sur une situation particulière.